법무사 황규호

주택임대차등기명령 신청절차가 궁금하다면

황규호 법무사 — Thu, 2 Apr 2026 09:28:20 +0900

주택임차권등기 명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있도록 돕는 제도입니다.

법적 근거 및 요건

주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기 명령): 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

주요 요건

임대차 계약의 종료: 기간 만료, 해지 통고 등으로 임대차 계약이 적법하게 종료되어야 합니다.

보증금 미반환: 보증금의 전액 또는 일부를 돌려받지 못한 상태여야 합니다.

대항력 유지 필요성: 이미 대항력을 취득한 경우 그 유지 목적, 혹은 미취득 시 취득 목적이 있어야 합니다.

임차권등기 명령 진행 절차

가장 먼저 계약이 종료되었음을 증명해야 합니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지 후 3개월이 경과했음을 증명하는 내용증명이나 문자메시지 등이 필요합니다.

신청서 작성 및 접수 임대차 계약서(확정일자 포함), 주민등록초본, 부동산등기사항 증명서, 임대차 종료 증빙 자료, 건물 도면(일부 임차 시) 등.

법원의 심리 및 결정

법원은 임차인의 신청이 이유 있다고 판단되면 임대인에게 결정문을 송달합니다.

임차권등기 명령의 효력 발생 시점은 법원의 결정이 임대인에게 송달된 때가 아니라, 결정이 내려진 때부터 효력이 발생하도록 법이 개정되었습니다. 따라서 임대인이 송달을 고의로 피하더라도 절차 진행이 가능합니다.

등기소 촉탁 및 등기부 기재

법원은 결정 후 관할 등기소에 임차권등기를 촉탁합니다. 등기부 기재가 완료되어야 대항력이 확고히 보장됩니다.

대항력 확인 및 이사

반드시 등기부상에 '주택임차권'이 기재된 것을 확인한 후에 짐을 빼고 전입신고를 옮겨야 합니다.

주택임차권등기 결정문 일부

실무상 임대인의 주장

"임차권등기가 되어 있으면 다음 세입자를 구하기 어려우니, 먼저 등기를 지워주면 돈을 주겠다"라고 주장하는 경우가 많습니다. 대법원 판례에 따르면 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 선이행되어야 할 의무입니다. 즉, 동시이행 관계가 아닙니다.

감사합니다.

부모님 빚, 상속 기간이 지났다면? 법무사와 함께 특별한정승인

황규호 법무사 — Wed, 25 Mar 2026 17:41:23 +0900

부모님이 돌아가신 지 이미 수년이 지나 평온한 일상을 보내고 있던 어느 날 갑자기 날아온 법원의 소장. 생각지도 못한 부모님의 빚을 대신 갚아야 한다는 소식에 눈앞이 캄캄해지셨을 겁니다.

"상속포기 기간인 3개월이 이미 지났는데, 제가 다 갚아야 하나요?"

많은 분들이 가장 먼저 여쭤보시는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, '특별한정승인' 제도를 통해 구제받으실 수 있는 길이 있습니다.

특별한정승인이란? (민법 제1019조 제3항)

원칙적으로 상속인은 상속개시(사망)를 안 날로부터 3개월 내에 상속포기나 한정승인을 해야 합니다. 이 기간이 지나면 빚까지 모두 상속받는 '단순승인'으로 간주됩니다.

하지만 상속인이 빚이 재산보다 많다는 사실을 '중대한 과실 없이' 뒤늦게 알게 되었다면, 그 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 특별한정승인을 신청할 수 있도록 법에서 구제 절차를 마련해 두고 있습니다. 즉, 독촉장을 받은 그 순간부터 다시 3개월의 기회가 주어지는 것입니다.

핵심은 '중대한 과실이 없었음'을 증명

대법원 판례에 따르면, 채권자는 "상속인이 조금만 신경 썼다면 빚이 있다는 걸 알 수 있었을 텐데, 확인하지 않은 것은 상속인의 잘못(중과실)이다"라고 주장하며 집요하게 채무 변제를 요구할 것입니다.

이에 맞서기 위해서는 상속인이 제시할 수 있는 대한 주장

첫째, 합리적인 상속재산 조회 노력을 했다는 증거를 준비하세요. 사망 당시 '안심상속원스톱서비스' 등 공식 채널을 통해 정상적으로 상속재산을 조회했지만 나오지 않은 채무였다는 점을 입증해야 합니다. 이는 당신이 채무 사실을 알기 위해 합리적인 노력을 다했다는 것을 보여주는 중요한 증거가 됩니다.

둘째, 부모님과의 생활 형태를 설명하세요. 부모님과 오랜 기간 따로 살아 우편물이나 독촉장을 확인할 수 없었다는 점이 중요한 근거가 됩니다. 별도 거주, 독립적 경제생활 등의 사정이 있었다면 충분히 주장할 가치가 있습니다.

셋째, 채무의 특성을 입증하세요. 개인 간의 거래였거나, 여러 대부업체를 거쳐 양도된 채권이라 파악이 불가능했다는 점을 보여줄 수 있다면 더욱 유리합니다. 이는 당신이 아무리 노력해도 파악할 수 없었던 사정을 증명하는 것입니다.

결국 핵심은 이것입니다: 나에게 '중대한 과실'이 없었으며, 채무 사실을 독촉장(또는 소장)을 받은 그 순간 비로소 알게 되었다는 것을 명확히 입증해야 합니다. 법원은 합리적인 상속인이 그 상황에서 채무 사실을 알 수 있었을 것인가를 판단합니다.

주의할 점

법원에 특별한정승인 청구서를 접수했다고 해서 끝이 아닙니다. 채권자가 이미 민사소송을 제기했거나 통장 압류 등의 강제집행을 준비하고 있다면, 특별한정승인 절차와 별개로 해당 재판부나 집행 법원에 적극적으로 대응해야 합니다. 이의신청 및 답변서를 제출하여 방어 입장을 명확히 해야 합니다.

절차적 방어와 실질적 입증이 병행되어야 하는 이유입니다. 한쪽만 추진하다가는 다른 한쪽에서 불리한 판단이 내려질 수 있기 때문입니다.

당황하지 마시고, 차분하게 하지만 빠르게 준비하시기 바랍니다. 법무사의 도움을 받아 입증 자료를 체계적으로 정리하고 법원에 제출한다면, 여러분의 정당한 권리를 지켜낼 수 있을 것입니다.

2차 채권압류 및 추심명령을 위한 채권계산 방법

황규호 법무사 — Thu, 19 Mar 2026 14:32:13 +0900

민법 제479조(비용, 이자, 원본 변제충당의 순서)

채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급하여야 할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본(원금)의 순서로 변제에 충당하여야 합니다. 이는 강행규정은 아니나, 당사자 간 별도의 합의가 없는 한 이 순서를 따르는 것이 판례 및 실무의 원칙입니다.

지연손해금의 성격

판례상 지연손해금은 민법 제479조의 '이자'에 해당하므로 원금보다 우선 충당됩니다.

1차 압류 당시 청구내용 설정(가정된금액)

원금: 11,000,000원

지급명령 비용: 63,400원

집행비용(1차 압류): 49,650원

비용 합계: 113,050원

300만 원 추심에 따른 변제충당 계산 (2026. 03. 04. 기준)

① 1순위: 비용 충당

계산:3,000,000원-113,050원=2,886,950원 (잔액)

② 2순위: 이자(지연손해금) 충당

기간: 2024. 04. 07. ~ 2026. 03. 04. (총 697일)

이율: 연 12%

계산:11,000,000✕0.12✕(697/365) = 2,519,671원 (원단위 절사)

충당:2,886,950원-2,519,671원=367,279원 (잔액)

③ 3순위: 원금 충당

계산:11,000,000원-367,279원

= 10,632,721원 (남은 원금)

2차 압류 신청용 청구내용 작성 (2026. 03. 13. 기준)

1. 금 10,632,721원 (원금)

(위 금원은 원금 11,000,000원에서 2026. 3. 4. 추심금 3,000,000원 중 비용 및 이자에 충당하고 남은 잔액임)

2. 금 31,460원 (지연손해금)

(위 제1항 금 10,632,721원에 대하여 추심금 수령 다음 날인 2026. 3. 5.부터 2차 압류 신청일인 2026. 3. 13.까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금)

계산:10,632,721✕0.12✕(9/365) = 31,460원

금 000,000원 (2차 집행비용)

(신규 신청 인지대 및 송달료 등)

총 합계:10,664,181원 + 2차 집행비용

상속재산 협의분할시 상속인 중 외국인이 있는경우

황규호 법무사 — Tue, 10 Mar 2026 11:29:13 +0900

오늘은 한국에 있는 부모님이 돌아가신 경우 상속인 중에 외국인 있는 경우 상속등기를 하려면 어떠한 서류가 필요한지에 대해 말씀드리도록 할게요

등기서류는 형직적인 부분을 매우 까다롭게 심사히기 때문에 서류를 한번 잘못받으명 다시 등기를 하는 것이 굉장히 번거로운 일이 될 수가 있으므로 외국에 있는 상속인에게 다시 서류를 준비해달라고 하기도 미안하고, 번거러움이 있으며 추가적인 비용과 다시 서류를 받는다고 하더라도 서류를 받는 시간이 걸리고 등기한번 하면서 마음이 조마조마하고 오랜기간 마음고생을 하는 경우가 다반사이므로 맡기실 때에도 경험이 많은 곳에 맡기는 것이 좋습니다.

외국인도 상속인 인가요?

국제사법 제49조 제1항에 따르면 “상속은 사망당시 피상속인의 본국법에 의한다 ”라고 규정되어 있어 사망당시 피상속인이 한국국적이면 한국상속법에 따라 상속인이 상속을 받게 됩니다.

재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규

① 상속인인 재외국민이나 외국인이 상속재산분할협의에 관한 권한을 대리인에게 수여하는 경우에는 분할의 대상이 되는 부동산과 대리인의 인적사항을 구체적으로 특정하여 작성한 상속재산분할협의 위임장을 등기소에 첨부정보로서 제공하여야 한다.

② 상속재산분할협의 권한을 수여받은 대리인은 본인의 대리인임을 현명하고 대리인의 자격으로 작성한 상속재산분할협의서를 등기소에 원인증서로서 제공하여야 한다.

③ 제1항의 상속재산분할협의 위임장에는 상속인 본인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 제9조를, 외국인인 경우에는 제12조를 준용한다.

④ 제2항의 상속재산분할협의서에는 대리인의 인감을 날인하고 그 인감증명을 제출하여야 한다. 다만, 상속재산분할협의서를 대리인이 작성하였다는 뜻의 공증을 받은 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다.

재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규 개정 2020. 6. 10. [등기예규 제1686호, 시행 2020. 7. 1.]

2. 상속재산분할협의서의 작성 또는 작성에 관한 위임

가. 외국인이 직접 상속재산분할 협의서를 작성하는 경우

상속인 중에 외국인 있는 경우. 한국에 있는 상속인 1인이 단독으로 또는 한국에 있는 상속인 여러명이 공유로 부동산을 취득하는 경우에는 외국인으로부터 상속재산분할 협의서를 받아야 합니다.

외국인의 경우

상속재산분할협의서는 외국인이 직접 서명을한 후 그 서명에 관하여 본인이 직접작성 하였다는 취지의 본국 관공서증명이나 이에 관한 공증인 공증을 받아야 합니다. 그리고 관공서 증명이나 공증인 공증이 사실이라는 영사관 또는 아포스티유(아포스티유체결국의 경우)를 받아야 합니다.

아포스티유란??

한 국가의 문서가 다른 국가에서 인정받기 위해서는 문서의 국외사용을 위한 확인절차가 필요한데요, 이런 확인절차에는 시간이 많이 소요됩니다. 이런 문제를 해결하기 위해 도입된 제도가 바로 아포스티유(Apostille)제도 즉, 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」입니다. 따라서 아포스티유가 부착된 외국공문서는 주한 공관 영사 확인 없이 협약 가입국에서 공문서로의 효력을 인정받게 됩니다.

아포스티유 확인의 대상?

모든 외국 관련 문서가 아포스티유 확인 대상이 되는 것이 아닙니다.

상속인중 미국시민권자를 취득하였다면 미국시민권자의 본국은 미국입니다. 따라서 위임장에 본국(미국) 관공서의 증명이나 본국(미국) 공증인의 인증으로 인감증명을 갈음했다면 그때에는 아포스티유 확인이 필요합니다. 그러나 대한민국 공증인의 인증(예컨대 미국 주 로스앤젤레스 대한민국 총영사관의 인증 등)을 받았다면에 외국에서 발행된 공문서가 아니므로 아포스티유의 확인대상이 아니라고 할 것입니다.

나. 외국인이 상속재산분할협의서 작성을 위임하는 경우

한편 미국시민권자인 외국인이 상속재산분할협의만을 위해 국내에 입국하는 것은 여간 곤혹스런 일이 아닐 수 없습니다. 이 때 활용할 수 있는 것이 대리제도입니다. 즉, 국내에 있는 대리인에게 상속재산분할협의 권한을 위임하는 것입니다. 당연히 위임장 작성절차가 뒤따르게 됩니다.

상속재산분할협의는 중요한 법률행위에 해당하기 때문에 관련 법령 등은 그 위임 의사표시의 진정성을 분명히 하기 위해 인감을 날인하고 그 인영의 명확성을 확인하기 위해 인감증명 제출하도록 하고 있습니다.

외국인이 직접 상속재산분할협의서를 작성하지 않고 상속재산분할협의서의 작성 자체를 다른 상속인이나 아니면 법률대리인에게 위임하는 경우 외국인은 상속재산분할협의서 작성에 관한 위임장을 작성하여 공증 및 아포스티유(또는 영사관확인)을 받아야 합니다.

다. 상속재산 분할협의서가 여러장인 경우 간인

상속재산분할협의서가 여러장인 경우에는 등기할 부동산의 주소지를 정확하게 기재한 후에 상속인들 전원이 협의분할계약서에 인감도장을 간인 하여야합니다.

3. 피상속인의 서류

기본증명서

가족관계증명서

입양관계증명서

친양자입양관계증명서 등

4. 국내 상속인들의 서류

기본증명서

가족관계증명서

주민등록 등/초본 등

5.외국인(시민권자등)서류

처분위임장

주소증명서

여권사본 또는 운전면허증사본 등

외국인의 서류는 모두 아포스티유 또는 영사관확인을 받아야 합니다.

외국인의 협의분할 상속등기절차 와 필요서류는 : 네이버 블로그

교회명칭변경 과 대표자변경등기

황규호 법무사 — Mon, 9 Mar 2026 14:23:47 +0900

교회 등기에 “대한예수교장로회(█ █) 000교회” 명의로 등록된 상태에서

“대한예수교장로회(⏺ ⏺) 000교회”로 명칭을 변경하고, 대표자 또한 변경하려고 합니다. 절차가 어떻게 될까요?

최초 종교단체 등록시 교회명칭이 “ 000교회 ” 로 등록하여 등록번호를 발급받아 부동산을 매수하여 “ 000교회 ”로 등기를 한 후 적법한 정관변경절차를 거쳐 교회 명칭을 “❏❏❏교회”로 변경한 경우가 있습니다.

이 경우 교회의 동일성이 인정되는 경우에는 교회명칭을 변경하는 정관변경을 증명하는 서면(의사록등)을 첨부하여 등기명의인 표시변경등기를 신청하여야 합니다.

이 경우 등록대장상 교회명칭을 먼저 변경하여 신청하여야 하는 것은 아니지만, 적법한 정관변경절차를 거침없이 새로이 교회명칭을 등록하여 등록대장과 등록번호를 새로이 부여받은 경우에는 종전교회와 새로이 등록된 교회는 동일교회라고 볼수 없으므로 등기명의인 표시변경등기를 할 수가 없다(등기선례 5-530호)

교회가 부동산을 취득하고 그부동산을 교회명의로 등기신청하기 위해서는“등기용등록번호”가 반드시 필요하게됩니다.

우선 그절차로 “부동산등기용등록번호부여신청서”를작성한후 ①정관(또는규약)②대표자를증명하는 서면을 함께 등록관청(시장,군수,구청장)에 제출하면 “부동산등기용등록증명서”를 발급받을수 있게 됩니다.

그러나 등록번호를 부여받은 후 교회(등록)명칭, 교회주소(사무소의주소), 담임목사(대표자)의 변동이 발생하는 경우 현실에 맞게 등록사항을 변경신고를 할수 있는 규정이 없었습니다.

지난 2005. 12. 30. 법인이아닌사단. 재단및외국인의 부동산등기용등록번호부여절차에 관한규정이 개정됨에 따라 등록번호를 부여받은 교회의 담임목사(대표자), 교회주소, 교회명칭등이 변경된 경우 그 교회가 소유하고 있는 부동산의등기관서에서 “등기명의인표시” 변경등기를 필한 후 그 등기서류로 “등록번호” 변경신청을 등록관청(시장,군수,구청장)에 할수있게 되었습니다.

우선 부동산 등기관서에서 “등기명의인표시” 변경등기를 선행하여야 합니다. “등기명의인표시”변경등기가 완료되면 그 등기서류를 첨부하여“등록사항 변경신청서”를 작성하여 당해 등록관청(시장,군수,구청장)에 제출하면 교회의 담임목사(대표자), 교회주소, 교회명칭등이 변경되는 것입니다.

이 경우 방문할 소관청은 당초등록번호를 교부받았던 소관청 또는 현재 이전하고자 하는 소관청 어디서든 신청할 수 있습니다.

교회 명칭 변경과 대표자 변경등기 절차 및 서류 : 네이버 블로그

대표자변경 회의록

대표자 변경

교회 대표자가 변경되면, 교회의 모든 법적 행위는 새로운 대표자에 의해 이루어져야 합니다. 따라서 변경등기를 통해 새로운 대표자의 권한을 명확히 하고, 교회의 법적 지위를 유지하는 것이 중요합니다. 만약 이 절차를 소홀히 하면, 교회가 법적 문제에 직면할 수 있습니다, 즉 재산 관리나 계약 체결 시 문제가 발생할 수 있습니다.

변경 등기 절차

결의서 작성: 교회 내부에서 대표자 변경에 대한 결의서를 작성해야 해요. 이 결의서는 교회 회의에서 승인받아야 해요.

신청서 작성: 법원 등기과 비치된 신청서를 작성하거나 인터넷 등기소에서 다운로드 받을 수 있어요.

서류 제출: 작성한 결의서와 신청서를 함께 제출해야 해요. 이때, 담임목사의 주민등록초본도 필요해요.

등기 신청: 모든 서류가 준비되면, 관할 등기소에 신청하면 돼요.

필요서류

결의서 (교회에서 준비)

신청서 (법원 등기과 비치 또는 인터넷 등기소에서 다운로드)

담임목사 주민등록초본 1통

교회 등록증 사본

기타 필요한 서류 (교단 소속증명서 등)

교회 대표자 변경 등기를 통해 교회가 더욱 발전하고, 신앙 공동체가 더욱 단단해지길 바람니다.

감사합니다.

[인천 간석동 법무사] 미성년자의 상속포기 절차

황규호 법무사 — Mon, 9 Mar 2026 13:57:39 +0900

사람의 죽음은 예견할 수 없고 준비 없이 찾아오기 마련입니다.

죽음 이후 세상에 남겨진 가족들은 마주해야할 문제가 있습니다.

바로 상속입니다.

좋든 싫든 남은 가족이 해결해야 할 문제이죠.

또한

상속에서는 재산을 물려받는 것 과 피상속인이 갚지 못한 채무를 떠안게 되는것도

포함합니다.

상속포기란

망인이 재산보다 채무가 더 많을 경우에 남아있는 상속인들은 채무와 재산 모두를 포기할 수가 있습니다. 상속은 채산뿐만 아니라 채무까지 모두 상속되기 때문에 재산이 하나도 없는 경우일지라도 고인의 채무는 상속을 받게 됩니다.

만약 고인의 채무를 상속받은 상황이라면 상속포기 혹은 한정승인 중 선택을 하여 해결할수 있습니다.

한정승인은 망자의 재산한도 내에서만 채무와 유증을 변제하는 것이며, 상속포기는 상속받을 재산보다 채무가 많은 경우에 신청할 수가 있습니다.

상속포기는 상속개시가 있음을 알게 된 날로부터 3개월 이내에 가정법원에 신청할 수가 있으며 상속인의 권리를 일체를 포기하게 됩니다.

미성년자 상속포기란

미성년자는 법적절차를 혼자 진행할 수 없기 때문에 무조건 대리인이 필요하며, 상속포기 또한 친권자 또는 후견인이 상속개시를 알게된 날로부터 3개월내에 법률대리인 또는 후견인을 통해 신청하게 됩니다. 즉 미성년자 상속인 본인이 알게 된 날이 아니라는 점입니다.

미성년자의 상속포기 절차

만19세가 되지 않은 미성년자는 법정대리인(부,모)이 친권자입니다.

만약, 친권자가 모두 사망한 경우라면 가정법원으로부터 후견인 지정을 받은후 고인의 마지막 거주지 관할 가정법원에 상속포기 신청해야 합니다.

상속포기와 같은 절차는 기한을 놓치게 되거나 확실하게 처리하지 못한다면 감당하지 못할 채무를 떠안게 되기 때문에 신중하고 정확하게 해결해야 합니다.

감사합니다.

복잡한 협의분할 상속 등기가 고민이라면 인천 .. : 네이버블로그

https://blog.naver.com/mu-ju

법무사 황규호

주택임대차등기명령 신청절차가 궁금하다면

법적 근거 및 요건

주요 요건

임차권등기 명령 진행 절차

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등기소 촉탁 및 등기부 기재

대항력 확인 및 이사

﻿부모님 빚, 상속 기간이 지났다면? 법무사와 함께 특별한정승인

특별한정승인이란? (민법 제1019조 제3항)

핵심은 '중대한 과실이 없었음'을 증명

이에 맞서기 위해서는 상속인이 제시할 수 있는 대한 주장

주의할 점

2차 채권압류 및 추심명령을 위한 채권계산 방법

상속재산 협의분할시 상속인 중 외국인이 있는경우

외국인도 상속인 인가요?

2. 상속재산분할협의서의 작성 또는 작성에 관한 위임

가. 외국인이 직접 상속재산분할 협의서를 작성하는 경우

나. 외국인이 상속재산분할협의서 작성을 위임하는 경우

다. 상속재산 분할협의서가 여러장인 경우 간인

교회명칭변경 과 대표자변경등기

대표자 변경

변경 등기 절차

필요서류

[인천 간석동 법무사] 미성년자의 상속포기 절차

상속포기란

미성년자 상속포기란

미성년자의 상속포기 절차

부모님 빚, 상속 기간이 지났다면? 법무사와 함께 특별한정승인